物件を借りて菓子工房を作る流れ｜物件探し・保健所相談・改装まで
「お菓子販売を本格的に始めたいけれど、自宅で作れない…」
お菓子を作って販売しようと思って調べていると、「自宅とは異なるキッチンが必要」という情報にたどり着いて、「どうしよう…」と感じる方は多いと思います。
自宅の改装ができない、持ち物件の空き家もない、戸建てではないのでお庭もない。
そのような場合は、外に物件を借りて、菓子工房として使えるように改装することが選択肢の一つです。
この記事では、物件を借りて菓子工房を作る流れを、物件探し・保健所相談・工事業者探し・契約・改装まで順番に解説します。
菓子製造業許可の申請や現場検査の細かい流れは別記事で解説しますので、ここでは「物件を借りて工房にするまで」に絞って見ていきましょう。
- 物件を借りて菓子工房を作る時の全体の流れ
- 物件探しで確認しておきたいポイント
- 契約前に保健所へ相談した方が良い理由
- 改装工事で確認したいシンク・手洗い・設備の考え方
- 菓子製造業許可の申請から現場検査までの流れ
- 自分で工房を作る前に考えておきたい注意点
菓子製造業許可の申請や現場検査の細かい流れは、こちらの記事で詳しく解説しています。
目次
物件を借りて菓子工房を作るのはどんなケース？
物件を借りて菓子工房を作るのは、自宅の改装ができない方、持ち物件の空き家がない方、シェアキッチンではなく自分の工房を持ちたい方に向いている方法です。
＜メリット＞
- 自由に使える時間が増える（深夜・早朝作業OK）
- 荷物を置きっぱなし・広げっぱなしにできる
- 1時間いくらと気にしなくて良い
＜デメリット＞
- 毎月の固定費（家賃・水道光熱費）
- 物件契約や改装工事などの初期費用がかかる
つまり、物件を借りて工房を作ることは、「自由に使える場所を持つ」ことと引き換えに、固定費と責任を持つことでもあります。
まずは、シェアキッチンで小さく始めるのか、自分の工房を持つ段階なのかを考えてみましょう。
物件を借りて工房を作る以外にも、シェアキッチンを利用する、自宅の一部を改装する、コンテナキッチンを作るなどの方法があります。
まずは、どんな工房にしたいかを決める
物件を探す前に、まず「どんな工房にしたいか」を決めます。
通販向けのお菓子を作る工房があれば良いのか、お客様の来店がある環境なのかで、物件選定が変わってきます。
次の質問に回答していくと、探す物件の間取りが決まってきます。
質問①お客様の来店はありますか？
→来店なし：自分だけの作業場・工房を探す（お客様の来店があっても玄関先で受け渡しするなど）
→来店あり→質問②客席は作りたいですか？
→客席不要：テイクアウト窓口（1階路面店のイメージ）
→客席ほしい：飲食店のような間取り
いかがですか？どんな間取りになりましたか？ぜひ物件探しの軸にしてみてください＾＾
この記事の中の人から見ると、作り手さん（シェアキッチンご利用の皆様）はお客様ですが、ある意味仲間といいますか、お菓子を召し上がるお客様ではないので、
お店屋さん（をやりたい方）が来て嫌でない空間
＋
家賃etcの費用面（テナント物件は大抵高い）
→マンションの一室を工房にする
ということで現在の物件（マンションの一室）に辿り着きました。
物件を借りて工房を作る流れ
- 物件を探す。
- 保健所に相談する。
- 工事業者を探す。
- 物件を契約する。
- 工事する。
- 保健所に申請する。
- 保健所職員さんの現場検査を受ける。
- 後日、許可証を取りに行く。
①物件を探す
よく、「どういう物件を探したら良いですか？」と聞かれます。
究極、どんな物件でもお金と時間をかければ工房にできちゃいます＾＾
ただ、かけられる費用と時間は有限な場合が多いので、「工房として活用しやすい物件」を探すことになります。
保健所の基本条件としては、
- シンク２つ＋手洗い１つ
- 2021年6月以前：菓子製造業なら、独立した部屋であること（扉を閉めると密室）
- 2021年6月以前：菓子製造業なら、トイレの便器と厨房の間に2枚扉があること（トイレの扉、厨房室の扉）
という感じでした。
2021年6月に法改正があり、菓子製造業に関しては規制緩和されました。
ビフォー：独立した部屋であること、トイレの扉と厨房の扉が必要。
アフター：独立した部屋ではない、飲食店の間取りでも菓子製造業が取得できるようになった ＝オープンキッチンで取得可能。（厨房と空気のつながっている）客席とトイレの間の扉は1枚で良い。
単身者向け1K物件しか出てこない…
狭い方が家賃が抑えられるかなーと思って、1Kやワンルームあたりでネットで検索するのです、が、こういった細長い間取りばかり出てきます…
2015年当時は、菓子製造業の許可を取るために「独立した部屋」が条件だったので、厨房がある空間からドア（玄関）1枚開けたら屋外、という間取りはNGだったのです。
なので、上図の間取りで菓子製造業の許可を取ろうと思うと、赤線のところにドアが必要で、そしてトイレの座るところまでの間にドアが2枚必要なので、元々のドアに加えて、水色の線の位置にドアを新設する必要があります。
ちなみに、2021年法改正後である現在、同じ物件で許可を取ろうと思うと、次の2パターンがあり得るかなという見立てです。
パターン①元々のキッチン部分を改装して許可を取る
色付き部分を厨房とするなら、色付き部分の中に
・シンク2つ
・手洗い1つ
が必要
＋
トイレの座るところまでに扉が2枚必要（水色線）です。
パターン②洋室部分も含めて部屋全体を厨房として申請（住まないことが前提）
元々のキッチン部分だけでは手狭ということで、洋室を含めた部屋全体を厨房として改装、保健所に申請する考え方です。
色付き部分の中に
・シンク2つ
・手洗い1つ
が必要なので、既存シンクの隣に追加するのか、広い洋室部分に新設するのかは改装費と要相談
＋トイレの座るところまでに扉が2枚必要（水色線）となります。
極論、どんな間取り、どんな物件でもお金をかければ改装できますが、細長い単身者向けの物件だと改装が大変そう（効率が悪そう）だなぁと感じたので、違う間取りを探していきました。ネットでも探しましたし、不動産屋さんなど、店舗の相談窓口にもいきました。
物件は、諦めずに見つかるまで探しましょう＾＾
物件探しで必ず確認すること
こちらの都合を隠さず、全て相手に伝えましょう。
- こちらで作ってインターネットで売るなどの、お菓子屋さんがしたいです。
- 改装してもOKですか？もし改装OKなら、退去時に現状復帰は必要ですか？
- 住居としてではなく、事務所として借りたいです。可能ですか？
大家さんに内緒で工事して始めることも不可能ではないかもしれませんが、不要なトラブルのもとになるので、必ず入居前に確認しましょう。
物件を借りる前に、シンク・手洗い・床や壁・トイレとの位置関係など、保健所に確認されやすい設備条件を見ておくと安心です。
不動産屋さんに聞いたら良いの？
大家さんご本人ではなく、不動産会社などの仲介業者が間にいる場合、おそらく、仲介業者さんに聞く以外に選択肢がないはずです＾＾
仲介業者さんにやりたいことを伝えると、たいてい、大家さんに電話して聞いてくれます＾＾
その場で電話がつながらなかった場合は、後日お返事くれました。
あと、窓口や見学に行くようになったら、気になった物件は図面をもらっておくと良いです。保健所の窓口に相談に行く時に役立ちます。
「手持ちの空き家があって、そこをなんとかしたくて…」というご相談を受けることがあります。
個人的には「手持ちの物件を活かす」文脈はうまくいかないと思っています。
手元に物件が余っている
→それを活用したい
→シェアキッチンにできるかなぁ…
という順番だと、その物件がやりたいことに向いている物件なのかどうかという視点が抜け落ちてしまいます＞＜
なので、
シェアキッチンをやりたい（もしくは○○がしたい）
→それに合う物件を探す
→良い物件発見
という順番がセオリーです◎
もし手持ちの物件がシェアキッチンに活用できた場合は、ラッキー！な感じです＾＾
（ただし、自分だけが通う工房なら、極論、”自分が通える立地条件ならOK”となります）
②保健所に改装の相談をする
たまに「物件の契約前に、保健所に相談に行って良いんですか？」と驚かれますが、いえいえ、契約前に行きましょう。契約してからその物件じゃダメだった、とわかってもイヤでしょ？＾＾
電話でも保健所に相談はできますが、電話の相手も、どんな間取りか目で見てわからない状態では、なかなか具体的なことは言い難く、一般的な回答のみになる場合が多いです。
（電話で相談する場合は、代表番号にかけて、「食品衛生の係お願いします」「飲食店のことでお尋ねしたいのですが…」と伝えると、内線を回してくれます）
菓子製造業許可そのものについて確認したい方は、こちらの記事も参考にしてください。
保健所での相談事項
不動産屋さんでもらった図面を持っていけたらベストです！保健所窓口の方も、図面があった方が具体的な話がしやすいのです。
保健所で聞くことは2つで、
- これらの物件で迷ってます。許可、とれそうですか？
- この物件で許可をとるなら、どんな改装が必要ですか？
保健所は敵ではないので、ふつうに聞けば、ふつうに回答してくれます＾＾
保健所に問い合わせる時は、
- 何月何日に
- 誰と
- 何を話したか
をメモしておきましょう！
保健所は、役所で、窓口には複数の人がいます。なので、その日その時話した相手の名前をメモしておきましょう◎
窓口に行った時だけでなく、電話も同じです。電話の冒頭で相手の名前が聞き取れなければ、終わりがけに、
「あっ、ごめんなさい、お名前だけ伺っても良いですか？＞＜」
と聞いて相手の名前をメモしておきましょう＾＾
③工事業者を探す
工事業者さん探し…実はこの記事の中の人はしていないのです…涙
集合住宅あるあるだと感じたのですが、
「いつもお願いしているところがあるんだけど…」
と大家さんに言われ、波風立てたくなかった当時の木村は、
「じゃ、そこでお願いします！」
と即答でした…
もし今自分でゼロから探すなら、
- 地元の工務店さん
- 地元のハウスメーカーさん
- リフォーム会社さん
などに見積もりをお願いして回ると思います。
いつも大家さんがお願いされている施工屋さんにお願いして100万円ほどでしたが、地元のおしゃれリノベーション屋さんにさらっと口頭で聞いてみたら、期間は半年、費用は300-400万円くらいかかると回答されました＞＜
改装費や月々の費用を確認したい方へ
物件を借りて菓子工房を作る場合は、改装費だけでなく、家賃・水道光熱費・設備費・保険なども考えておく必要があります。
④物件を契約する
保健所への相談もOK（この間取りならこのように改装すれば許可とれる）、工務店さんの見積もりもOKとなってから、物件契約です。
⑤工事する
フリーレントもあるかもしれませんが、基本的には契約時点から家賃が発生するため、契約したら早めに工事に入るようにしましょう。
工事業者さんに丸投げすることも可能ですが、そうはいっても工事屋さんも人ですので、なんだかんだ、ちょこちょこ顔出しに行くと良いです＾＾
（そして工事中の写真を撮ってきましょう◎発信ネタとして使えます＾＾）
マンションの一室のビフォーアフター
▼改装前：今では珍しい、1DK（ダイニング・キッチン）という間取り
▼改装後：キッチンと和室の間の仕切りをなくしてワンルームへ改装
既設シンクの隣に1つシンクを追加(新設)
元々あった左側のシンクにきていた水道を分岐して、右側に1つ追加しました。
厨房内に手洗いを追加
壁の向こう側にある洗濯機置き場から水道を引っ張ってきて、厨房内に手洗いを設置しました。
アコーディオンカーテンから扉に変更
ビフォーの写真を撮り損ねてしまったのですが、蛇腹型のアコーディオンカーティンは保健所としては「仕切られている」とならなかったそうでして…床から天井まで(?)仕切られている扉に変更してもらいました。
畳をはがしてフローリングに変更
畳は衛生的ではないとのことで、保健所的にNG。水拭きできるフローリングへ変更しました。
職人さんたちのおかげで無事に完成！
ありがとうございます！！
オーブン・冷蔵庫・シンク・作業台など、菓子工房に必要な設備の全体像はこちらの記事でまとめています。
⑥保健所に申請する
工房の間取りや代表的なお菓子の製造工程などを書いて提出し、同時に申請手数料を払います。
物件の相談で保健所に通う時があると思います。その際に申請書をもらっておくと良いです。事前に書いておくとスムーズですが、わからないところは無理に埋めず、窓口に行って聞きながら書くことをおすすめします＾＾
申請のタイミングで、申請手数料（14,000円〜20,000円など、保健所（自治体）によりけり）を払います。
最初に許可とる時は「新規」。 名古屋だと有効期間6年なので、6年後に払うのは「更新」の金額です。
ーどこからたどり着けるかというと、名古屋市HP＞「食品取扱施設 営業許可」ページ下部＞「許可を要する営業及び申請手数料」
ちなみに…パンを作ったりお菓子を作ったりする予定だったので、最初は菓子製造業許可だけのつもりでしたが、保健所窓口の申請時、サンドイッチを作るか聞かれまして…もし作るなら飲食営業許可も取った方が良いと勧められ、いつか取るつもりだったので、菓子製造と飲食の両方を申請しました。
製造所という作りだから菓子製造業と飲食店営業の両方の許可が取得可能です。カウンター席のある飲食店だと調理場だけの空間にはしにくいから、両方の許可を取れません。
⑦保健所職員さんの現場検査を受ける
申請したタイミングで、現場検査の日程を決めると思います。
現場検査で「やっぱりここをこうして」と言われないように、差し戻しがないように、事前の相談に行っているので、滞りなく進む…ハズ。
大抵は5分10分で終わるのですが、名古屋ではない他エリアの方で、事前相談では〇〇で良いと言われたのに、現場検査当日に「〇〇は不可で、▲▲にしてください」と言われた事例を1件知っています…涙
⑧後日、許可証を取りに行く
大抵、現場検査の1週間後くらいに保健所窓口に行くと、許可書（免状のようなもの）ができあがってます。
物件を借りて工房を作る時の注意点
お家を建てたりお部屋を借りたりすることと同じで、大なり小なり「もっとこうしておけば良かった…」があるかと思いますが、すたーとあっぷきっちん中の人のプチしくじり例です▼
- 電気容量（アンペア数）
- 設備選定でプチ失敗..
- 資金繰り
▶︎マンションの一室で菓子工房は作れる？実例から考える注意点
よくある質問（FAQ）
Q1.物件を探していますがどうしても見つかりません…
A.ありとあらゆる手段を使って、見つかるまで探していきましょう！
「物件が見つからない…」として諦めることはできますが、お菓子販売がやりたいことで、シェアキッチンがどうしても行動範囲内になくて、お菓子販売を始める＝自分の工房を持つ、ということがスタート地点であれば、見つかるまで探し続けましょう＾＾
ちなみに、シェアキッチンの作り手さん（ご利用者様）で、シェアキッチンを使い始めて4年後くらいに「物件が見つかったので独立します」とご自身のお店を構えたお菓子屋さんがいらっしゃいます。この記事の中の人は、本格的に探し始めて1〜2ヶ月で物件が見つかりましたが、年単位で探している方々もいらっしゃいます＾＾
自分で物件を借りるのが難しい場合は、まずシェアキッチンを探してみるのも一つの方法です。
改装工事にどれくらい費用がかかるかわかりません
A.工務店さん、水道屋さん、ハウスメーカーさん、リフォーム屋さんなど、何社か見積もりをお願いしてみましょう！何社か見積もりを依頼してみて、眺めてみて、だいたい同じくらいの金額感なら、どこにお願いしてもその金額程度はかかるでしょうし、A社が高くてB社が安いなら、価格には何か理由があるかもしれません。
ない袖は振れませんので、見積もりを取ってみて、話を詰めていくときに、「〇〇円しかありません、この中でできますか？」ということは逐一伝えていきましょう。
Q3. 自宅の一部を使いたいけど、家族の反対がありそうです。どうしたら良いですか？
A.自宅を改装した方々は、
- 改装費用など全て自分のお金で負担するなら好きにして構わない
- やりたいことやりなよ！という感じでご家族が応援スタンス
- 元々反対スタンスだったご家族に対して、「これだけ実績を作ったよ！（シェアチッチンを利用して販売した売上やSNSのフォロワー数など）」とプレゼンして了承ゲット
という方が多い印象です。
自宅の一部を使ってお菓子販売をしたい方は、こちらの記事も参考にしてください。
Q4. 工房を作るのに、どれくらいの期間がかかりますか？
A.今回紹介した「マンションの一室を改装する」という改装だと、1〜2週間程度の工事でした（9月4日頃から工事が始まり、9月16日に入居予定でした）
コンテナキッチンを置いて改装した方、自宅の一角を改装した方々のお話を聞いていると、大工さんや業者さんのダンドリの良さに依存する部分が多く、打ち合わせ時点で半年〜1年くらいかかっているお菓子屋さんもいらっしゃいます。。。
Q5. 改装後に保健所からNGが出たらどうなりますか？
A.保健所がOKを出すように適応するしかありません。改装後にNGが出ないようにするために（すんなり許可を得るために）事前に相談に行ってるんですけどねぇぇぇ…事前相談で「この物件はこのように改装したら許可が取れる」ということを確認して、その通りに改装したのに許可をおろしてくれないって、もはやギャグかと思ってしまいますが…残念ながら我々に決定権がないので、お上（保健所）がYESという仕様にしなければ許可がおりません。
まとめ｜契約前に、保健所相談まで進めておこう
物件を借りて菓子工房を作る流れは、次の通りです。
- 物件を探す。
- 保健所に相談する。
- 工事業者さんを探す。
- 物件を契約する。
- 工事する。
- 申請・現場検査へ進む。
この中で一番大切なのは、物件を契約する前に保健所へ相談することです。
「この物件で許可は取れそうですか？」
「この物件で許可を取るなら、どんな改装が必要ですか？」
この2つを確認してから契約するだけで、大きな失敗を防ぎやすくなります。
物件を借りて工房を作ることは、夢が現実に近づく大きな一歩です。
ただし、焦って契約するのではなく、やりたい販売のスタイルから物件や条件を洗い出し、希望が叶う物件が見つかるまで探し、予算と相談しながら進めていきましょう。
物件を借りて工房を作る前に、あわせて確認したい記事
- 許可取得の流れを確認したい方：菓子製造業許可の取り方｜保健所相談から許可取得までの流れ
- キッチン条件を確認したい方：保健所に通るキッチン条件とは？設備チェックリスト
- 費用感を知りたい方：菓子製造業許可にかかる費用はいくら？
- 必要な設備を確認したい方：お菓子販売に必要な設備一覧
- 作る場所全体を比較したい方：お菓子販売の作る場所と設備
物件を借りて菓子工房を作りたいけれど、
「どんな物件を探せば良いかわからない」
「保健所に何を聞けば良いかわからない」
「契約してから失敗したらどうしよう」
と迷っていませんか？
すたーとあっぷきっちんでは、小さなお菓子屋さんを始めたい方に向けて、製造場所・保健所相談・販売方法まで一緒に整理するサポートをしています。
ひとりで物件を契約する前に、個別相談で、まずは今の状況と選択肢を整理してみましょう。
製造場所の確保だけでなく、お菓子の販売において、ラベル、販売方法、パッケージ、発信や集客など、確認することはたくさんあります。
「自分の商品はどこで作れる？」
「許可は何が必要？」
「販売までに何を準備すればいい？」
そんな方は、まず無料メール講座でお菓子販売の全体像を学んでみてください▼
