「お菓子販売を本格的に始めたいけれど、自宅で作れない…」という方に向けて、この記事では工房を持つための物件探し・改装・許可取得の流れを丁寧に解説します。マンションの一室を工房にした筆者の実体験も交えて、具体的なステップをお届けします！
目次
工房を持つメリットとデメリット
メリット
- 自由に使える時間が増える（深夜・早朝作業OK）
- 荷物を置きっぱなし・広げっぱなしにできる
- 1時間いくらと気にしなくて良い
デメリット
- 毎月の固定費（家賃・水道光熱費）
- 物件契約や改装工事などの初期費用がかかる
工房を作る物件選びの選択肢
「お菓子を作って販売しようと思っていろいろ調べていたら、自宅とは異なるキッチンが必要」という情報に辿り着いて、「どうしよう…」と感じる一番最初の大きな壁ですよね＞＜
選択肢の比較を簡単にまとめてみました！
| 住んでいる 自宅を改装 | 空き家を改装 | お庭にコンテナ キッチン | 物件を借りて 改装 | 居抜き物件 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 初期費用 | 1部屋つぶして キッチン部屋にする 120万円程度〜 | 既存のキッチンを改装 水回りだけ15〜30万円程度 | 150万円〜 雪国エリア(断熱材)200万円超〜 （コンテナ本体は50〜60万円） | 物件取得費 工房改装費100万円〜 | 物件取得費 状態によっては改装費 敷金礼金6ヶ月分など |
| 維持費 | 光熱費（住まい部分と合算される） | 光熱費 固定資産税？ | 光熱費 | 家賃+消費税 光熱費 | 家賃+消費税 光熱費 |
| 留意点 | 家族の理解が必要 | 家族の理解が必要 | 家族の理解が必要 | 現状復帰が必要？ | 現状復帰が必要？ |
※補足：費用感は地域や工事内容で大きく変わります。詳細は各自治体や施工会社に確認しましょう。
住んでいる自宅を改装
原則、生活用として使用しているキッチンは「菓子製造業許可」「飲食店営業」他、保健所の許可が取れません。ではどうするかというと、2世帯住宅のように、宅内にもう一つキッチンを作るのです。元々あるLDKは生活用のキッチン、それとは別に、和室や空き部屋など1部屋をつぶして、営業用のキッチンを作ることになります。
自宅を改装しようと考える方々がよく相談に行かれるのは、自宅を建ててくれた大工さんやハウスメーカーさんです。個人的には、建てた時の図面が手元にあるのであれば、工務店さんに相談に行かれると多少コストを抑えられるのでは…と思っています。
空き家を改装
例えばご実家が空き家になった、親族の空き家の持ち物件があるなど、「人の住んでいない物件を改装する」場合は、既存のキッチンにシンクや手洗いを追加するだけで許可が取れる場合が多いです。
床の工事が必要なければ、水回り工事だけで済むので、近所の水道屋さんを探して相談すると良いと思います。並行して工務店さんにも見積もりをお願いなさると良いです。
お庭にコンテナキッチン
お庭に物置を置いて、物置の中をキッチンに改装してしまおう、というものです。電気は母屋から引くことが多く、ガスはプロパンガスエリアならコンテナキッチン用にプロパンガスを置かれている方もいます。
コンテナ本体は50〜60万円程度で、工事費込みで150〜200万円という印象です。まずはお近くのコンテナ屋さんの営業所を探してみて、相談に行かれると良いです。
参考：ユニットハウス・プレハブ・トランクルームの三協フロンテア
https://www.sankyofrontier.com
物件を借りて改装
自宅の改装ができない、持ち物件の空き家もない、戸建てではないのでお庭もない、という場合は、外に物件を借りて改装することになります（この記事を書いている中の人はこのパターンです）
通販向けお菓子を作る工房があれば良いのか、お客様の来店がある環境なのかで、物件選定が変わってきます。
居抜き物件
元々飲食店だった物件やお菓子屋さん、パン屋さん、喫茶店だった物件を、内装（＋時には設備も）そのままで借りることを居抜きといいます。元々の内装や設備が希望通りであれば、自分でする改装はほぼゼロになります。
ただし、テナント物件であることが多いので、家賃が月20万円〜だったり、敷金礼金、保証金が6ヶ月間など、最初にまとまった費用が求められる場合が多いです。
物件を借りて改装する際の間取りの選択肢
次の質問に回答していくと、探す物件の間取りが決まってきます。
質問①お客様の来店はありますか？
→来店なし：自分だけの作業場・工房を探す（お客様の来店があっても玄関先で受け渡しするなど）
→来店あり→質問②客席は作りたいですか？
→客席不要：テイクアウト窓口（1階路面店のイメージ）
→客席ほしい：飲食店のような間取り
いかがですか？どんな間取りになりましたか？ぜひ物件探しの軸にしてみてください＾＾
この記事の中の人から見ると、作り手さん（シェアキッチンご利用の皆様）はお客様ですが、ある意味仲間といいますか、お菓子を召し上がるお客様ではないので、
お店屋さん（をやりたい方）が来て嫌でない空間
＋
家賃etcの費用面（テナント物件は大抵高い）
→マンションの一室を工房にする
ということで現在の物件（マンションの一室）に辿り着きました。
工房を作るまでのステップ
- 物件を探す。
- 保健所に相談する。
- 工事業者を探す。
- 物件を契約する。
- 工事する。
- 保健所に申請する。
- 保健所職員さんの現場検査を受ける。
- 後日、許可証を取りに行く。
①物件を探す
よく、「どういう物件を探したら良いですか？」と聞かれますが、究極、どんな物件でもお金と時間をかければ工房にできちゃいます＾＾ただ、かけられる費用と時間は有限な場合が多いので、「工房として活用しやすい物件」を探すことになります。
保健所の基本条件としては、
- シンク２つ＋手洗い１つ
- 2021年6月以前：菓子製造業なら、独立した部屋であること（扉を閉めると密室）
- 2021年6月以前：菓子製造業なら、トイレの便器と厨房の間に2枚扉があること（トイレの扉、厨房室の扉）
という感じでした。
2021年6月に法改正があり、菓子製造業に関しては規制緩和されました。
ビフォー：独立した部屋であること、トイレの扉と厨房の扉が必要。
アフター：独立した部屋ではない、飲食店の間取りでも菓子製造業が取得できるようになった ＝オープンキッチンで取得可能。（厨房と空気のつながっている）客席とトイレの間の扉は1枚で良い。
単身者向け1K物件しか出てこない…
狭い方が家賃が抑えられるかなーと思って、1Kやワンルームあたりでネットで検索するのです、が、こういった細長い間取りばかり出てきます…
2015年当時は、菓子製造業の許可を取るために「独立した部屋」が条件だったので、厨房がある空間からドア（玄関）1枚開けたら屋外、という間取りはNGだったのです。
なので、上図の間取りで菓子製造業の許可を取ろうと思うと、赤線のところにドアが必要で、そしてトイレの座るところまでの間にドアが2枚必要なので、元々のドアに加えて、水色の線の位置にドアを新設する必要があります。
ちなみに、2021年法改正後である現在、同じ物件で許可を取ろうと思うと、次の2パターンがあり得るかなという見立てです。
パターン①元々のキッチン部分を改装して許可を取る
色付き部分を厨房とするなら、色付き部分の中に
・シンク2つ
・手洗い1つ
が必要
＋
トイレの座るところまでに扉が2枚必要（水色線）です。
パターン②洋室部分も含めて部屋全体を厨房として申請（住まないことが前提）
元々のキッチン部分だけでは手狭ということで、洋室を含めた部屋全体を厨房として改装、保健所に申請する考え方です。
色付き部分の中に
・シンク2つ
・手洗い1つ
が必要なので、既存シンクの隣に追加するのか、広い洋室部分に新設するのかは改装費と要相談
＋トイレの座るところまでに扉が2枚必要（水色線）となります。
極論、どんな間取り、どんな物件でもお金をかければ改装できますが、細長い単身者向けの物件だと改装が大変そう（効率が悪そう）だなぁと感じたので、違う間取りを探していきました。ネットでも探しましたし、不動産屋さんなど、店舗の相談窓口にもいきました。
物件は、諦めずに見つかるまで探しましょう＾＾
物件探しで必ず確認すること
こちらの都合を隠さず、全て相手に伝えましょう。
- こちらで作ってインターネットで売るなどの、お菓子屋さんがしたいです。
- 改装してもOKですか？もし改装OKなら、退去時に現状復帰は必要ですか？
- 住居としてではなく、事務所として借りたいです。可能ですか？
大家さんに内緒で工事して始めることも不可能ではないかもしれませんが、不要なトラブルのもとになるので、必ず入居前に確認しましょう。
不動産屋さんに聞いたら良いの？
大家さんご本人ではなく、不動産会社などの仲介業者が間にいる場合、おそらく、仲介業者さんに聞く以外に選択肢がないはずです＾＾
仲介業者さんにやりたいことを伝えると、たいてい、大家さんに電話して聞いてくれます＾＾
その場で電話がつながらなかった場合は、後日お返事くれました。
あと、窓口や見学に行くようになったら、気になった物件は図面をもらっておくと良いです。保健所の窓口に相談に行く時に役立ちます。
「手持ちの空き家があって、そこをなんとかしたくて…」というご相談を受けることがあります。
個人的には「手持ちの物件を活かす」文脈はうまくいかないと思っています。
手元に物件が余っている
→それを活用したい
→シェアキッチンにできるかなぁ…
という順番だと、その物件がやりたいことに向いている物件なのかどうかという視点が抜け落ちてしまいます＞＜
なので、
シェアキッチンをやりたい（もしくは○○がしたい）
→それに合う物件を探す
→良い物件発見
という順番がセオリーです◎
もし手持ちの物件がシェアキッチンに活用できた場合は、ラッキー！な感じです＾＾
（ただし、自分だけが通う工房なら、極論、”自分が通える立地条件ならOK”となります）
②保健所に改装の相談をする
たまに「物件の契約前に、保健所に相談に行って良いんですか？」と驚かれますが、いえいえ、契約前に行きましょう。契約してからその物件じゃダメだった、とわかってもイヤでしょ？＾＾
電話でも保健所に相談はできますが、電話の相手も、どんな間取りか目で見てわからない状態では、なかなか具体的なことは言い難く、一般的な回答のみになる場合が多いです。
（電話で相談する場合は、代表番号にかけて、「食品衛生の係お願いします」「飲食店のことでお尋ねしたいのですが…」と伝えると、内線を回してくれます）
保健所での相談事項
不動産屋さんでもらった図面を持っていけたらベストです！保健所窓口の方も、図面があった方が具体的な話がしやすいのです。
保健所で聞くことは2つで、
- これらの物件で迷ってます。許可、とれそうですか？
- この物件で許可をとるなら、どんな改装が必要ですか？
保健所は敵ではないので、ふつうに聞けば、ふつうに回答してくれます＾＾
保健所に問い合わせる時は、
- 何月何日に
- 誰と
- 何を話したか
をメモしておきましょう！
保健所は、役所で、窓口には複数の人がいます。なので、その日その時話した相手の名前をメモしておきましょう◎
窓口に行った時だけでなく、電話も同じです。電話の冒頭で相手の名前が聞き取れなければ、終わりがけに、
「あっ、ごめんなさい、お名前だけ伺っても良いですか？＞＜」
と聞いて相手の名前をメモしておきましょう＾＾
③工事業者を探す
工事業者さん探し…実はこの記事の中の人はしていないのです…涙
集合住宅あるあるだと感じたのですが、
「いつもお願いしているところがあるんだけど…」
と大家さんに言われ、波風立てたくなかった当時の木村は、
「じゃ、そこでお願いします！」
と即答でした…
もし今自分でゼロから探すなら、
- 地元の工務店さん
- 地元のハウスメーカーさん
- リフォーム会社さん
などに見積もりをお願いして回ると思います。
いつも大家さんがお願いされている施工屋さんにお願いして100万円ほどでしたが、地元のおしゃれリノベーション屋さんにさらっと口頭で聞いてみたら、期間は半年、費用は300-400万円くらいかかると回答されました＞＜
④物件を契約する
保健所への相談もOK（この間取りならこのように改装すれば許可とれる）、工務店さんの見積もりもOKとなってから、物件契約です。
⑤工事する
フリーレントもあるかもしれませんが、基本的には契約時点から家賃が発生するため、契約したら早めに工事に入るようにしましょう。
工事業者さんに丸投げすることも可能ですが、そうはいっても工事屋さんも人ですので、なんだかんだ、ちょこちょこ顔出しに行くと良いです＾＾
（そして工事中の写真を撮ってきましょう◎発信ネタとして使えます＾＾）
マンションの一室のビフォーアフター
▼改装前：今では珍しい、1DK（ダイニング・キッチン）という間取り
▼改装後：キッチンと和室の間の仕切りをなくしてワンルームへ改装
既設シンクの隣に1つシンクを追加(新設)
元々あった左側のシンクにきていた水道を分岐して、右側に1つ追加しました。
厨房内に手洗いを追加
壁の向こう側にある洗濯機置き場から水道を引っ張ってきて、厨房内に手洗いを設置しました。
アコーディオンカーテンから扉に変更
ビフォーの写真を撮り損ねてしまったのですが、蛇腹型のアコーディオンカーティンは保健所としては「仕切られている」とならなかったそうでして…床から天井まで(?)仕切られている扉に変更してもらいました。
畳をはがしてフローリングに変更
畳は衛生的ではないとのことで、保健所的にNG。水拭きできるフローリングへ変更しました。
職人さんたちのおかげで無事に完成！
ありがとうございます！！
⑥保健所に申請する
工房の間取りや代表的なお菓子の製造工程などを書いて提出し、同時に申請手数料を払います。
物件の相談で保健所に通う時があると思います。その際に申請書をもらっておくと良いです。事前に書いておくとスムーズですが、わからないところは無理に埋めず、窓口に行って聞きながら書くことをおすすめします＾＾
申請のタイミングで、申請手数料（14,000円〜20,000円など、保健所（自治体）によりけり）を払います。
最初に許可とる時は「新規」。 名古屋だと有効期間6年なので、6年後に払うのは「更新」の金額です。
ーどこからたどり着けるかというと、名古屋市HP＞「食品取扱施設 営業許可」ページ下部＞「許可を要する営業及び申請手数料」
ちなみに…パンを作ったりお菓子を作ったりする予定だったので、最初は菓子製造業許可だけのつもりでしたが、保健所窓口の申請時、サンドイッチを作るか聞かれまして…もし作るなら飲食営業許可も取った方が良いと勧められ、いつか取るつもりだったので、菓子製造と飲食の両方を申請しました。
製造所という作りだから菓子製造業と飲食店営業の両方の許可が取得可能です。カウンター席のある飲食店だと調理場だけの空間にはしにくいから、両方の許可を取れません。
⑦保健所職員さんの現場検査を受ける
申請したタイミングで、現場検査の日程を決めると思います。
現場検査で「やっぱりここをこうして」と言われないように、差し戻しがないように、事前の相談に行っているので、滞りなく進む…ハズ。
大抵は5分10分で終わるのですが、名古屋ではない他エリアの方で、事前相談では〇〇で良いと言われたのに、現場検査当日に「〇〇は不可で、▲▲にしてください」と言われた事例を1件知っています…涙
⑧後日、許可証を取りに行く
大抵、現場検査の1週間後くらいに保健所窓口に行くと、許可書（免状のようなもの）ができあがってます。
工房づくりの失敗談
電気が30Aから上げられなかった
いやはや、物件契約時、全く頭になかった項目です。
30Aはエアコン1台＋ガスオーブ1台＋電気オーブン1台がギリギリ動くかなぁという容量です。単身者用物件ということもあって、元々20Aだったところを30Aに増やしました（大家さん曰く、他の入居者の方々で、普段仕事をしていて寝に帰るような生活の方々は10Aに落としている方もいらっしゃるとのことでした）
40Aや50Aに上げたくて、地元の電力会社さん（中部電力）と大家さんに「工事したら電気容量を上げられますか？」とお尋ねしたのですが、どちらも回答はNOでした…お金をかければ可能という話ではないのかもしれません、、、
小さな手洗いで後悔した話
厨房内に新設した手洗いですが、何を思ったか水道屋さんや工務店さんに探していただくのではなく、自分で探してきたのですよねぇ…
保健所の要件にはサイズ規定などはありませんが、
- もう少し大きければもっと使いやすかったなぁ…
- 壁際に設置するなら、壁側に蛇口がある方が使いやすかった
という感じで反省の多い部分です…
融資&補助金を知っていたら申請していました
なけなしの貯金100万円で物件を借りて改装したわけですが、手元の現金が目減りしていくので、当時、補助金について知識があったら活用していただろうなぁと思います。
補助金は使うにもお金がかかりますが（〇〇万円使ったうちの▲▲万円を後からキャッシュバック）、どのみち必要な支出なので、補助金を活用できたら改装後にもう少し手元に現金が残せたなぁと思います…
融資については、「物件の改装はお金を借りてまでやることではない」という考えでしたが、手元のキャッシュ温存のためにも、一部だけでも借りて、出費を薄めたら良かったのかなぁと当時を振り返って思います。
まとめ：理想の工房を形にするために
やりたい販売のスタイルから物件や条件を洗い出していって、希望が叶う物件が見つかるまで探し、予算と相談しながら進めていかれると良いです＾＾
保健所の許可取得の設備や、最低限工房として稼働させるために必要な備品は揃えないといけませんが、最初からフルにお金をかけるというよりは、まずは最小限で始めて、徐々に買い揃えていく、充実させていくに一票です。
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よくある質問（FAQ）
Q1.物件を探していますがどうしても見つかりません…
A.ありとあらゆる手段を使って、見つかるまで探していきましょう！
「物件が見つからない…」として諦めることはできますが、お菓子販売がやりたいことで、シェアキッチンがどうしても行動範囲内になくて、お菓子販売を始める＝自分の工房を持つ、ということがスタート地点であれば、見つかるまで探し続けましょう＾＾
ちなみに、シェアキッチンの作り手さん（ご利用者様）で、シェアキッチンを使い始めて4年後くらいに「物件が見つかったので独立します」とご自身のお店を構えたお菓子屋さんがいらっしゃいます。この記事の中の人は、本格的に探し始めて1〜2ヶ月で物件が見つかりましたが、年単位で探している方々もいらっしゃいます＾＾
改装工事にどれくらい費用がかかるかわかりません
A.工務店さん、水道屋さん、ハウスメーカーさん、リフォーム屋さんなど、何社か見積もりをお願いしてみましょう！何社か見積もりを依頼してみて、眺めてみて、だいたい同じくらいの金額感なら、どこにお願いしてもその金額程度はかかるでしょうし、A社が高くてB社が安いなら、価格には何か理由があるかもしれません。
ない袖は振れませんので、見積もりを取ってみて、話を詰めていくときに、「〇〇円しかありません、この中でできますか？」ということは逐一伝えていきましょう。
Q3. 自宅の一部を使いたいけど、家族の反対がありそうです。どうしたら良いですか？
A.自宅を改装した方々は、
- 改装費用など全て自分のお金で負担するなら好きにして構わない
- やりたいことやりなよ！という感じでご家族が応援スタンス
- 元々反対スタンスだったご家族に対して、「これだけ実績を作ったよ！（シェアチッチンを利用して販売した売上やSNSのフォロワー数など）」とプレゼンして了承ゲット
という方が多い印象です。
Q4. 工房を作るのに、どれくらいの期間がかかりますか？
A.今回紹介した「マンションの一室を改装する」という改装だと、1〜2週間程度の工事でした（9月4日頃から工事が始まり、9月16日に入居予定でした）
コンテナキッチンを置いて改装した方、自宅の一角を改装した方々のお話を聞いていると、大工さんや業者さんのダンドリの良さに依存する部分が多く、打ち合わせ時点で半年〜1年くらいかかっているお菓子屋さんもいらっしゃいます。。。
Q5. 改装後に保健所からNGが出たらどうなりますか？
A.保健所がOKを出すように適応するしかありません。改装後にNGが出ないようにするために（すんなり許可を得るために）事前に相談に行ってるんですけどねぇぇぇ…事前相談で「この物件はこのように改装したら許可が取れる」ということを確認して、その通りに改装したのに許可をおろしてくれないって、もはやギャグかと思ってしまいますが…残念ながら我々に決定権がないので、お上（保健所）がYESという仕様にしなければ許可がおりません。
お菓子を販売したいと思っていても何から始めたら良いかわからない…という方はまずはこちらの無料メール講座（お菓子販売ネットショップセミナーの資料付き）をどうぞ▼
